CHUẨN MỰC BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

CHUẨN MỰC BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

1. Mục đích của chuẩn mực này là quy định và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư, gồm: Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư, xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu, xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu, chuyển đổi mục đích sử dụng, thanh lý bất động sản đầu tư và một số quy định khác làm cơ sở ghi sổ kế toán và lập báo cáo tài chính.

2. Chuẩn mực này áp dụng cho kế toán bất động sản đầu tư, trừ khi có chuẩn mực kế toán khác cho phép áp dụng phương pháp kế toán khác cho bất động sản đầu tư.

3. Chuẩn mực này cũng quy định phương pháp xác định và ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính của bên đi thuê theo hợp đồng thuê tài chính và phương pháp xác định giá trị bất động sản đầu tư cho thuê trong báo cáo tài chính của bên cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động.

Chuẩn mực này không áp dụng đối với các nội dung đã được quy định trong Chuẩn mực kế toán số 06 "Thuê tài sản", bao gồm:(1) Phân loại tài sản thuê thành tài sản thuê tài chính hoặc tài sản thuê hoạt động; (2) Ghi nhận doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư (Theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”); (3) Xác định giá trị bất động sản thuê hoạt động trong báo cáo tài chính của bên đi thuê; (4) Xác định giá trị bất động sản thuê tài chính trong báo cáo tài chính của bên cho thuê; (5) Kế toán đối với các giao dịch bán và thuê lại; (6) Thuyết minh về thuê tài chính và thuê hoạt động trong báo cáo tài chính.

4. Chuẩn mực này không áp dụng đối với: (1) Những tài sản liên quan đến cây trồng, vật nuôi gắn liền với đất đai phục vụ cho hoạt động nông nghiệp ; (2) Quyền khai thác khoáng sản, hoạt động thăm dò và khai thác khoáng sản, dầu mỏ, khí tự nhiên và những tài nguyên không tái sinh tương tự.

5. Các thuật ngữ trong chuẩn mực này được hiểu như sau:(1) Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để: (1) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; (2) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường; (2) Bất động sản chủ sở hữu sử dụng: Là bất động sản do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; (3) Nguyên giá: Là toàn bộ các chi phí bằng tiền hoặc tương đương tiền mà doanh nghiệp phải bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản đưa ra để trao đổi nhằm có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó; (4) Giá trị còn lại: Là nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) số khấu hao luỹ kế của bất động sản đầu tư đó.

6. Ví dụ bất động sản đầu tư: (1) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá; (2) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai; (3) Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động; (4) Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động; (5) Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.

7. Ví dụ bất động sản không phải là bất động sản đầu tư: (1) Bất động sản mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 02 "Hàng tồn kho"); (2) Bất động sản được xây dựng cho bên thứ ba (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 15 “Hợp đồng xây dựng”); (3) Bất động sản chủ sở hữu sử dụng (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình”), bao gồm bất động sản nắm giữ để sử dụng trong tương lai như tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường như bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản cho nhân viên sử dụng (Cho dù nhân viên có trả tiền thuê tài sản theo giá thị trường hay không) và bất động sản chủ sở hữu sử dụng chờ thanh lý; (4) Bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư.

8. Đối với những bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch toán các phần tài sản này một cách riêng rẽ. Trường hợp các phần tài sản này không thể bán riêng rẽ, thì chỉ coi là bất động sản đầu tư khi phần được nắm giữ để phục vụ cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc phục vụ cho mục đích quản lý là phần không đáng kể.

9. Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là phần không đáng kể trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản đầu tư. Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho thuê văn phòng đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh cho những người thuê văn phòng.

10. Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là phần đáng kể thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản đó là bất động sản chủ sở hữu sử dụng. Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu và quản lý một khách sạn, dịch vụ cung cấp cho khách hàng chiếm một phần quan trọng trong toàn bộ thoả thuận, thì khách sạn đó được hạch toán là bất động sản chủ sở hữu sử dụng.

11. Trường hợp khó xác định là bất động sản đầu tư, hay là bất động sản chủ sở hữu sử dụng, doanh nghiệp cần xác định trên cơ sở những đặc điểm cụ thể để có thể thực hiện phù hợp với định nghĩa bất động sản đầu tư và các quy định có liên quan trong các đoạn 06,07,08,09,10 và thuyết minh rõ trên báo cáo tài chính theo quy định tại đoạn 31 (d).

12. Trường hợp, một doanh nghiệp cho công ty mẹ hoặc công ty con khác thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì bất động sản đó không được coi là bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính hợp nhất của tập đoàn, nhưng doanh nghiệp sở hữu bất động sản đó được coi là bất động sản đầu tư nếu nó thỏa mãn định nghĩa bất động sản đầu tư và được trình bày trong báo cáo tài chính riêng của doanh nghiệp sở hữu bất động sản.

A. NỘI DUNG CHUẨN MỰC

1. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư

1.1 Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: (1) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; (2) Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.

1.1.1 Khi xác định một bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ nhất để được ghi nhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai mà chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận. Điều kiện thứ hai để ghi nhận một bất động sản đầu tư là tài sản thường dễ được thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành bất động sản đã xác định giá trị của bất động sản đầu tư.

1.2. Xác định giá trị ban đầu

1.2.1. Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.

1.2.2. Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp, như: Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...

1.2.3. Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng. Từ khi bắt đầu xây dựng cho đến ngày hoàn thành công việc xây dựng doanh nghiệp áp dụng Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình” và Chuẩn mực kế toán số 04 “Tài sản cố định vô hình”. Tại ngày tài sản trở thành bất động sản đầu tư thì áp dụng chuẩn mực này.

1.2.4.Nguyên giá của một bất động sản đầu tư không bao gồm các chi phí sau: (1) Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động); (2) Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; (3) Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.

1.2.5. Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16 “Chi phí đi vay”.

1.3. Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

1.3.1. Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.

1.3.2. Việc hạch toán các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào từng trường hợp có xem xét đến việc đánh giá và ghi nhận ban đầu của khoản đầu tư liên quan. Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì chi phí đó cũng được tính vào nguyên giá. Ví dụ: Mua một ngôi nhà với yêu cầu phải nâng cấp thì chi phí nâng cấp phát sinh được ghi tăng nguyên giá của bất động sản đầu tư.

1.4.Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu

Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.

1.5.Chuyển đổi mục đích sử dụng

1.5.1 Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư hoặc từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau: (1) Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này; (2) Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán; (3) Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; (4) Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; (5) Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “ Tài sản cố định hữu hình”).

1.5.2. Theo yêu cầu của đoạn 23b, doanh nghiệp chuyển một bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng, bằng chứng là sự bắt đầu của việc triển khai cho mục đích bán. Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn nâng cấp thì doanh nghiệp đó phải tiếp tục coi bất động sản đó là một bất động sản đầu tư cho tới khi nó được bán (không còn được trình bày trên Bảng cân đối kế toán) và không được hạch toán tài sản đó là hàng tồn kho. Tương tự, nếu doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư hiện có với mục đích tiếp tục sử dụng bất động sản đó trong tương lai như một bất động sản đầu tư, thì bất động sản đó vẫn là một bất động sản đầu tư và không được phân loại lại như một bất động sản chủ sở hữu sử dụng trong quá trình nâng cấp cải tạo.

1.5.3. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài chính.

1.6. Thanh lý

1.6.1. Một bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong Bảng cân đối kế toán sau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu dài và xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất động sản đầu tư đó.

1.6.2. Việc thanh lý một bất động sản đầu tư có thể xảy ra sau khi bán hoặc sau khi ký hợp đồng cho thuê tài chính. Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư và ghi nhận doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”. Việc bán bất động sản cho thuê tài chính hoặc giao dịch bán và thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”.

1.6.3. Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán bất động sản đầu tư được xác định bằng số chênh lệch giữa doanh thu với chi phí bán và giá trị còn lại của bất động sản đầu tư. Số lãi hoặc lỗ này được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ (Trường hợp bán và thuê lại tài sản là bất động sản được thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”).

1.6.4. Khoản doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận theo giá trị hợp lý. Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, thì khoản doanh thu này được xác định ban đầu bằng giá bán trả ngay. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”.

2. Trình bày báo cáo tài chính

2.1. Nội dung trình bày báo cáo tài chính quy định trong chuẩn mực này được áp dụng cùng với những qui định trong Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”. Đối với bên cho thuê phải trình bày nội dung cho thuê hoạt động. Đối với bên đi thuê phải trình bày nội dung thuê tài chính.

2.2. Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau: (1) Phương pháp khấu hao sử dụng; (2) Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng; (3) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ; (4) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó khăn khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường;

2.3. Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản, gồm: (1) Thu nhập từ việc cho thuê; (2) Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa và bảo dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong kỳ báo cáo;(3) Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa và bảo dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư không liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong kỳ báo cáo.

a) Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư.

b) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư.

c) Trình bày những nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh): (1) Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng thêm, trong đó: Tăng do mua bất động sản và tăng do vốn hoá những chi phí sau ghi nhận ban đầu; (2) Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng do sáp nhập doanh nghiệp; (3) Nguyên giá bất động sản đầu tư thanh lý; (4)Nguyên giá bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho và ngược lại.

d) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài chính. Khi doanh nghiệp không thể xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh: (1) Danh mục bất động sản đầu tư;

B. KẾ TOÁN QUẢN TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Bất động sản đầu tư (BĐSĐT) là một loại tài sản ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Việc quản lý BĐSĐT là một công việc khó khăn, phức tạp vì kinh doanh BĐSĐT là hoạt động đòi hỏi vốn lớn, thời gian dài và mức độ rủi ro kinh doanh cao. Trên phương diện hoạt động, kinh doanh BĐSĐT được coi là hoạt động đầu tư dài hạn, có ảnh hưởng quyết định đến hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong thời gian dài. Trên phương diện tài chính, đầu tư BĐSĐT là quyết định đầu tư sử dụng một lượng vốn rất lớn trong dài hạn. Một sai lầm trong quyết định đầu tư có thể ảnh hưởng đến sự tồn vong của doanh nghiệp. Do vậy, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi đi đến quyết định đầu tư BĐSĐT cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng, xem xét tính toán nhiều khía cạnh, nhiều yếu tố để quyết định đầu tư đưa ra ít sai lầm nhất, hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất. Để hoạt động kinh doanh BĐSĐT có hiệu quả cần thiết phải hoàn thiện kế toán quản trị BĐSĐT cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

1. Hoàn thiện việc nhận diện chi phí, doanh thu, lợi nhuận của hoạt động kinh doanh BĐSĐT: (1) Chi phí của hoạt động kinh doanh BĐSĐT sẽ được nhận diện theo các cách sau: Chi phí hữu ích và chi phí không hữu ích; Biến phí, định phí và chi phí hỗn hợp; Chi phí thực tế và chi phí tiềm ẩn; Chi phí chìm và chi phí chênh lệch; (2) Doanh thu hoạt động kinh doanh BĐSĐT sẽ được nhận diện theo doanh thu thực tế và doanh thu tiềm ẩn; (3) Lợi nhuận hoạt động kinh doanh BĐSĐ được nhận diện theo lợi nhuận thực tế và lợi nhuận tiềm ẩn

Nhận diện chi phí kinh doanh BĐSĐT

theo chi phí hữu ích và chi phí không hữu ích

Khoản mục chi phí	Chi phí hữu ích	Chi phí không hữu ích	Ghi chú
- Chi phí mua vật liệu theo hoá đơn	x		Chi phí vật liệu cho bảo trì, bảo dưỡng BĐSĐT
- Chi phí vận chuyển, bốc dỡ, hao hụt vật liệu		x
- Chi phí công cụ dụng cụ	x		Chi phí CCDC cho bảo trì, bảo dưỡng BĐSĐT
- Chi phí vận chuyển, bốc dỡ, hao hụt CCDC		x
- Chi phí nhân công: Thời gian làm việc trực tiếp	x		Chi phí nhân viên bảo vệ, an ninh, vệ sinh, bảo trì, bảo dưỡng BĐSĐT
- Chi phí nhân công: Thời gian vô công, nghỉ ngơi cần thiết		x
- Chi phí khấu hao	x		Chi phí khấu hao BĐSĐT, khấu hao TSCĐ sử dụng trong kinh doanh BĐSĐT
- Chi phí dịch vụ mua ngoài	x		Chi phí điện, nước, điện thoại, fax, trông coi trẻ nhỏ, dịch vụ giải trí, …
- Chi phí dịch vụ mua ngoài vượt trên mức bình thường		x
- Chi phí bằng tiền khác	x		Phí dịch vụ công cộng, phí bảo hiểm, phí quảng cáo, thuế BĐS,..
- Chi phí bằng tiền khác vượt trên mức bình thường		x
- Chi phí thuê quản l‎ý BĐSĐT	x		Chi phí thuê các công ty chuyên quản l‎ý BĐSĐT
- Chi phí cho nhân viên kiểm tra, đánh giá		x	Chi phí này có thể tránh được nếu quản lý khoa học

2. Hoàn thiện việc xây dựng, xử lý và cung cấp thông tin để thực hiện các chức năng quản trị của hoạt động kinh doanh BĐSĐT

2.1. Xây dựng thông tin định hướng cho hoạt động kinh doanh BĐSĐT

Thông tin định hướng cho hoạt động kinh doanh BĐSĐT là hệ thống dự toán ngân sách, bao gồm: (1) Dự toán số lượng BĐSĐT; (2) Dự toán chi phí hoạt động kinh doanh BĐSĐT; (3) Dự toán doanh thu hoạt động kinh doanh BĐSĐT; (4) Dự toán kết quả hoạt động kinh doanh BĐSĐT,...

Dự toán ngân sách về BĐSĐT được lập trên cơ sở nguồn thông tin từ nhiều phía như: (1) Thông tin về kinh tế tài chính trong nước, khu vực và thế giới, quan hệ cung cầu về BĐSĐT; (2) Thông tin tài chính của niên độ kế toán đã qua, khả năng phân tích, dự đoán của người quản l‎ý.

Cơ sở để lập dự toán mua sắm, đầu tư xây dựng BĐSĐT, dự toán doanh thu, chi phí BĐSĐT: (1) Tình hình cho thuê BĐSĐT (bán BĐSĐT ở kỳ trước), các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, thu nhập của các BĐSĐT tương tự ở tại khu vực, địa phương có BĐSĐT và các khu vực, địa phương lân cận; (2) Chính sách giá, khả năng tăng nhu cầu thuê, các thông tin về yếu tố cung-cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người mua, thuê tiềm năng; (3) Xu hướng phát triển của ngành; (4) Thu nhập của người dân; Các chính sách, chế độ của Nhà nước; (5) Dự kiến về những biến động của kinh tế, xã hội, các số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị BĐSĐT, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến BĐSĐT;…

2.2 Thông tin về thị trường BĐS

Trong từng giai đoạn nhất định, nhu cầu về BĐSĐT trên thị trường (gồm cả thị trường tiềm năng) là khác nhau. Ví dụ, giai đoạn Nhà nước thực hiện chính sách thu hút đầu tư nước ngoài, khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân phát triển thì nhu cầu về BĐSĐT công nghiệp, văn phòng cho thuê có cầu rất lớn; khi nền kinh tế phát triển ổn định, thu nhập của người dân tăng thì cầu về BĐSĐT thương mại tăng lên, BĐSĐT công nghiệp có xu hướng giảm. Nếu các doanh nghiệp không dự đoán được xác đáng về thị trường tiềm năng thì dẫn đến việc đầu tư không đúng. Trong thời gian qua, thời kỳ đầu các doanh nghiệp Việt Nam ồ ạt đầu tư vào BĐSĐT công nghiệp nhưng cầu về BĐSĐT công nghiệp không nhiều nên dẫn đến tình trạng nhiều khu công nghiệp, kho hàng, bến bãi không cho thuê phải bỏ trống trong khi đó BĐSĐT thương mại như văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại cung lại không đáp ứng được cầu dẫn đến những cơn “sốt” về BĐSĐT kéo dài.

3. Chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước

Chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước có ảnh hưởng tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đầu tư. Nhà nước thực hiện các giải pháp về nhà ở, đất đai, thị trường bất động sản,... Ngoài ra, Nhà nước cũng đã và đang ban hành, thực hiện các chính sách xã hội có liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS như: Cho phép Việt Kiều và người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà cùng với nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất ở Việt Nam, xây dựng nhà xã hội cho người có thu nhập thấp và tiến tới cho phép xây dựng trường học, bệnh viện cho thuê, chính sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất,… Chính vì vậy, các nhà quản trị cần phải nghiên cứu, phân tích các chính sách kinh tế của Nhà nước thông qua hệ thống các văn bản pháp luật để xác định số lượng BĐSĐT sẽ mua, xây dựng trước khi lập dự toán mua sắm, xây dựng BĐSĐT.

4. Lãi tiền vay và các khoản phải nộp ngân sách liên quan đến BĐSĐT, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

BĐSĐT như đã trình bày là một loại tài sản đòi hỏi có vốn đầu tư rất lớn, hầu hết vốn tự có của các doanh nghiệp chỉ đủ trang trải một phần giá trị BĐSĐT còn lại phần lớn là vốn vay. Việc sử dụng vốn vay sẽ làm cho chi phí của đồng vốn đầu tư tăng lên. Ngoài ra, chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu sử dụng đất, thuế nhà ở,…cũng là một yếu tố các nhà quản trị quan tâm. Mặt khác, BĐSĐT liên quan trực tiếp đến yếu như vị trí địa l‎ý‎, lợi thế thương mại, đất đai nên một khoản chi phí rất lớn mà các doanh nghiệp phải bỏ ra cho giải phóng mặt bằng, tái định cư,…Khoản chi phí này chiếm một phần đáng kể trong giá trị BĐSĐT xây dựng. Do đó, các nhà quản trị doanh nghiệp cần nghiên cứu các khoản này để xác định đơn giá xây dựng BĐSĐT trước khi lập dự toán xây dựng BĐSĐT.

Ngoài các yếu tố cơ bản trên, để lập dự toán mua, xây dựng BĐSĐT các doanh nghiệp cũng cần phải thu thập các luồng thông tin khác có liên quan như những diễn biến về chính trị, kinh tế, xã hội trong nước và quốc tế có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐSĐT,…

Dự toán đầu tư BĐSĐT các doanh nghiệp cần lập bao gồm: Dự toán vốn đầu tư ban đầu, dự toán doanh thu của BĐSĐT, dự toán chi phí kinh doanh BĐSĐT, dự toán lãi-lỗ, dự toán dòng tiền, dự toán kế hoạch trả nợ gốc và lãi vay, dự toán khấu hao, dự toán thời gian hoàn vốn,…Trong giai đoạn thực hiện hoạt động kinh doanh BĐSĐT, các doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản cần lập dự toán ngân sách hàng năm bao gồm: Dự toán doanh thu kinh doanh BĐSĐT, dự toán chi phí hoạt động kinh doanh BĐSĐT,...

5. Lập dự toán doanh thu kinh doanh BĐSĐT

Để xác định đơn giá cho thuê dự kiến cho việc lập dự toán, doanh nghiệp cần những luồng thông tin liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐSĐT như: Chính sách giá, khả năng tăng nhu cầu thuê; các thông tin về yếu tố cung-cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người thuê tiềm năng, các chính sách của Nhà nước, giá cho thuê của các BĐSĐT tương tự trên địa bàn,...

Dự toán doanh

thu cho thuê/bán BĐSĐT

Dự toán BĐSĐT cho thuê/bán

Đơn giá

cho thuê/bán

6. Lập dự toán chi phí hoạt động kinh doanh BĐSĐT

Dự toán chi phí kinh doanh BĐSĐT gồm rất nhiều các khoản mục chi phí như: Chi phí khấu hao BĐSĐT, chi phí nhân viên quản lý điều hành BĐSĐT, chi phí điện, nước, điện thoại, chi phí về vệ sinh, chi phí về an ninh, dịch vụ giải trí, dịch vụ giặt là, dịch vụ lễ tân, chi phí thuê quản lý BĐSĐT,... Doanh nghiệp cần xây dựng được định mức chi phí, dự kiến diện tích hoặc số lượng BĐSĐT sẽ cho thuê. Theo đó, dự toán chi phí kinh doanh BĐSĐT được xác định theo công thức sau:

Dự toán chi phí

BĐSĐT

Dự toán BĐSĐT

cho thuê

Định mức

chi phí

7. Xử lý và cung cấp thông tin kết quả hoạt động kinh doanh BĐSĐT

Tổ chức hệ thống chứng từ kế toán phục vụ cho kế toán quản trị BĐSĐT

Về cơ bản hệ thống chứng từ kế toán sử dụng trong kế toán quản trị BĐSĐT sẽ vận dụng hệ thống chứng từ kế toán tài chính BĐSĐT có thể bổ sung thêm những thông tin chi tiết hơn để đáp ứng yêu cầu quản trị BĐSĐT tại doanh nghiệp nhưng cần đảm bảo tính quy chuẩn, nhất quán trong quá trình phản ánh.

7.1.Tổ chức hệ thống tài khoản kế toán phục vụ cho kế toán quản trị BĐSĐT

7.1.1 Đối với tài khoản phản ánh BĐSĐT, các doanh nghiệp bổ sung tài khoản chi tiết như sau: (1) Số thứ tự thứ nhất thể hiện BĐSĐT; (2) Số thứ tự thứ hai thể hiện BĐSĐT theo loại hình; (3) Số thứ tự thứ ba thể hiện BĐSĐT theo hình thái biểu hiện; (4) Số thứ tự thứ tư thể hiện nguồn gốc hình thành BĐSĐT; (5) Số thứ tự thứ năm thể hiện quyền sở hữu đối với BĐSĐT; (6) Số thứ tự thứ sáu thể hiện đặc tính của BĐSĐT

7.1.2 Đối với tài khoản phản ánh chi phí hoạt động kinh doanh BĐSĐT: (1) Số thứ tự thứ nhất thể hiện chi phí; (2) Số thứ tự thứ hai thể hiện chi tiết chi phí theo chức năng hoạt động; (3) Số thứ tự thứ ba thể hiện chi phí theo sự ứng xử, tính hiệu quả, tính hữu ích của chi phí; (4) Số thứ tự thứ tư thể hiện chi phí theo trung tâm trách nhiệm (trung tâm chi phí, trung tâm doanh thu, trung tâm đầu tư,…).

7.1.3 Đối với tài khoản phản ánh doanh thu hoạt động kinh doanh BĐSĐT: (1) Số thứ tự thứ nhất thể hiện doanh thu; (2) Số thứ tự thứ hai thể hiện chi tiết doanh thu theo chức năng hoạt động; (3) Số thứ tự thứ ba thể hiện doanh thu theo các đặc điểm khác; (4) Số thứ tự thứ tư thể hiện doanh thu theo trung tâm trách nhiệm (trung tâm chi phí, trung tâm doanh thu, trung tâm đầu tư,…).

7.1.4 Đối với tài khoản phản ánh lợi nhuận hoạt động kinh doanh BĐSĐT: (1) Số thứ tự thứ nhất thể hiện lợi nhuận; (2) Số thứ tự thứ hai thể hiện chi tiết lợi nhuận theo chức năng hoạt động; (3) Số thứ tự thứ ba thể hiện lợi nhuận theo các đặc điểm chi phí, thu nhập; (4) Số thứ tự thứ tư thể hiện lợi nhuận theo trung tâm trách nhiệm (trung tâm chi phí, trung tâm doanh thu, trung tâm đầu tư,…).

7.1.5 Tổ chức hệ thống sổ sách kế toán phục vụ cho kế toán quản trị BĐSĐT: (1) Việc thiết kế các sổ kế toán căn cứ vào yêu cầu cung cấp thông tin phục vụ cho việc xử lý thông tin theo yêu cầu của quản trị. (2) Căn cứ để thiết kế sổ kế toán chi tiết BĐSĐT, chi phí BĐSĐT, doanh thu của hoạt động kinh doanh BĐSĐT là yêu cầu quản lý cụ thể của doanh nghiệp và đối tượng chi tiết mà doanh nghiệp đã xác định. (3) Yêu cầu thiết kế sổ kế toán chi tiết BĐSĐT là phải theo dõi được chi tiết từng loại BĐSĐT; thiết kế được các chỉ tiêu theo yêu cầu quản trị BĐSĐT. (4) Yêu cầu thiết kế sổ kế toán chi tiết chi phí kinh doanh BĐSĐT là phải theo dõi được chi tiết từng khoản mục chi phí, yếu tố chi phí và phân tích chi phí cho từng đối tượng chi tiết đã xác định phù hợp với yêu cầu cung cấp thông tin chi tiết về chi phí để phục vụ yêu cầu quản lý của chi phí, đáp ứng yêu cầu xác định kết quả BĐSĐT theo yêu cầu của nhà quản trị doanh nghiệp. (5) Yêu cầu thiết kế sổ kế toán chi tiết doanh thu BĐSĐT là phải phản ánh được thông tin chi tiết doanh thu theo yêu cầu quản trị doanh thu của doanh nghiệp; đảm bảo sự tương thích về đối tượng cần theo dõi chi tiết giữa doanh thu và chi phí.

7.1.6 Tổ chức hệ thống báo cáo kế toán phục vụ cho kế toán quản trị BĐSĐT:

Hệ thống báo cáo kế toán quản trị BĐSĐT là phương tiện để cung cấp thông tin mà kế toán quản trị đã thu nhận, xử lý và hệ thống hoá theo các chỉ tiêu kinh tế, tài chính nhất định nhằm thoả mãn yêu cầu thông tin cụ thể cho các nhà quản trị doanh nghiệp. Để kế toán quản trị có thể cung cấp thông tin hữu ích giúp các nhà quản trị IB đưa ra các quyết định quản lý phù hợp, kịp thời cần thiết phải tổ chức hệ thống báo cáo kế toán quản trị BĐSĐT khoa học, hợp lý từ đó cung cấp thông tin mọi mặt về BĐSĐT của IB theo yêu cầu cụ thể của từng nhà quản trị các cấp trong IB.

Để lập báo cáo kế toán quản trị BĐSĐT cần phải tổ chức thu nhận và xử lý thông tin phù hợp tức là phải tổ chức hệ thống chứng từ, tài khoản và sổ sách kế toán phục vụ cho mục đích cung cấp thông tin tương ứng cần phản ánh trên báo cáo kế toán quản trị. Ngoài ra, để lập báo cáo kế toán quản trị BĐSĐT còn cần thông tin từ các bộ phận khác như thống kê, kế hoạch, phân tích kinh doanh,… Báo cáo kế toán quản trị BĐSĐT là sản phẩm cuối cùng của quá trình kế toán quản trị BĐSĐT nên việc tổ chức báo cáo kế toán quản trị BĐSĐT quyết định đến chất lượng, hiệu quả của thông tin kế toán do kế toán quản trị cung cấp. Tuỳ theo sự phân cấp quản lý và yêu cầu quản lý từng chỉ tiêu để có thể xác định nội dung và thiết kế mẫu biểu báo cáo, lựa chọn phương pháp lập báo cáo phù hợp.

Báo cáo quản trị về BĐSĐT phải được thiết kế thành dạng thông tin nhiều chiều và phù hợp với yêu cầu sử dụng thông tin trong từng doanh nghiệp của IB. Khi xây dựng chúng phải đảm bảo các yêu cầu sau: (1) Các thông tin trên báo cáo phải được phân chia thành các chỉ tiêu phù hợp với tiêu chuẩn đánh giá thông tin trong mỗi tình huống ra quyết định; (2) Các chỉ tiêu báo cáo phải có quan hệ chặt chẽ, lôgic; (3) Các chỉ tiêu số liệu thực tế, dự toán, định mức phải so sánh được với nhau để giúp các nhà quản trị doanh nghiệp sử dụng thông tin sẽ thực hiện được chức năng kiểm soát hoạt động; (4) Hình thức kết cấu của báo cáo phải đa dạng, linh hoạt tuỳ thuộc vào tiêu chuẩn đánh giá thông tin trong mỗi báo cáo phục vụ cho từng tình huống cụ thể.

7.2 Phân tích, đánh giá và cung cấp thông tin cho các quyết định quản trị BĐSĐT, hoạt động kinh doanh BĐSĐT

7.2.1 Quy trình phân tích, đánh giá hoạt động kinh doanh BĐSĐT

Bước 1: Tổng hợp tình hình dự toán từ các báo cáo định hướng;

Bước 2: Tổng hợp tình hình hoạt động kinh doanh BĐSĐT (theo doanh thu, chi phí, lợi nhuận);

Bước 3: Phân tích sự biến động và nguyên nhân ảnh hưởng đến tình hình hoạt động kinh doanh BĐSĐT ( theo doanh thu, chi phí, lợi nhuận);

Bước 4: Lập báo cáo biến động kết quả và nguyên nhân ảnh hưởng của hoạt động kinh doanh BĐSĐT (theo doanh thu, chi phí, lợi nhuận).

Ngoài ra để kiểm soát và đánh giá hoạt động kinh doanh BĐSĐT, doanh nghiệp có thể sử dụng các chỉ tiêu tài chính như tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trước thuế và lãi vay, tỷ suất lợi nhuận ròng, ...

7.2.2 Phân tích, đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐSĐT

Kế toán quản trị BĐSĐT có thể sử dụng một trong hai tỷ suất để đánh giá hiệu quả đầu tư BĐSĐT là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (Return on investment- ROI) và thu nhập thặng dư (Residual income-RI)

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (ROI)

ROI	=	Lợi nhuận
		Vốn đầu tư

Hoặc

ROI	=	Lợi nhuận	x	Doanh thu
		Doanh thu		Vốn đầu tư

ROI

Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu

Số lần quay vòng của vốn

Thu nhập thặng dư (RI)

Lợi nhuận (của bộ phận đầu tư)

Chi phí sử dụng vốn

7.2.3 Đánh giá hiệu quả sử dụng vốn trong hoạt động kinh doanh BĐSĐT

Để đánh giá hiệu quả sử dụng vốn trong hoạt động kinh doanh BĐSĐT, sử dụng các chỉ tiêu sau: Tỷ số lợi nhuận trên doanh thu, tỷ số lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) so với giá trị BĐSĐT, tỷ số lợi nhuận sau thuế trên giá trị BĐSĐT.

a) Tỷ số lợi nhuận trên doanh thu

Tỷ số lợi nhuận trên doanh thu	=	Lợi nhuận	x	100
		Doanh thu

b) Tỷ số EBIT so với giá trị BĐSĐT

Tỷ số EBIT so với giá trị BĐSĐT	=	EBIT	x	100
		Bình quân giá trị BĐSĐT

c) Tỷ số lợi nhuận sau thuế trên giá trị BĐSĐT

Tỷ số lợi nhuận sau thuế trên giá trị BĐSĐT	=	Lợi nhuận sau thuế	x	100
		Bình quân giá trị BĐSĐT

Trong đó:

Bình quân giá trị BĐSĐT	=	Tổng BĐSĐT đầu kỳ + Tổng BĐSĐT cuối kỳ
		2

Tóm lại, khi sử dụng các chỉ số đánh giá hiệu quả của BĐSĐT các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải dựa trên số liệu của năm tài chính hiện hành và cả số liệu của các năm tài chính trước để phân tích, so sánh sự biến động từ đó đưa ra các đánh giá tổng quát cũng như các đánh giá sâu hơn về sự biến động cũng như nguyên nhân ảnh hưởng qua các thời kỳ. Việc phân tích đánh giá này sẽ giúp cho các nhà quản trị doanh nghiệp kinh doanh BĐS đưa ra được các quyết định thích hợp với từng thời điểm và sẽ hạn chế được rủi ro đầu tư BĐSĐT ở mức thấp nhất.