QUY TRÌNH GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1. Lưu đồ quy trình

2. Quy định chung về giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai

2.1 Cơ sở pháp lý

a) Theo quy định chung, nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, do vậy, nó cần phải tuân theo các điều kiện chung của bất động sản đưa vào kinh doanh. Theo đó, loại tài sản này phải tuân thủ quy định chung tại Điều 9, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 (LKDBĐS năm 2014). Như vậy, theo quy định tại Điều 9, LKDBĐS năm 2014, nhà được đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau: (a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; (c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

b) Theo Khoản 2, Điều 108, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

c) Theo quy định tại khoản 10, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (“Luật KDBĐS”) có nêu: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

2.2 Điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Để bất động sản hình thành trong trương lai được phép đưa vào kinh doanh

thì pháp luật đã đặt ra nhưng điều kiện nhất định. Các điều kiện này được liệt kê tại Điều 55, Luật KDBĐS, cụ thể:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng) và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua….”.

Như vậy, để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư bất động sản phải đảm bảo các điều kiện nêu trên. Tương tự đối với người mua, trước khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, người mua cần xem xét, tìm hiểu kỹ các điều kiện đã nêu để xác định rằng, liệu bất động sản hình thành trong tương lai trên đã đủ điều kiện để được phép kinh doanh hay chưa.

2.3 Các quy định riêng biệt đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Đối với loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, ngoài việc phải tuân thủ các quy định chung tại các văn bản điều chỉnh như Bộ luật Dân sự, Luật KDBĐS,… thì Luật KDBĐS còn đặt ra một số quy định riêng biệt cần lưu ý:

a) Về vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định Điều 56, Luật KDBĐS: “1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 2. Nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận và phải được lập thành hợp đồng. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua và phải được sao gửi cho bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua...”.

- Theo quy định tại Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng, Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại. Quy định này cũng phù hợp và làm rõ hơn quy định tại khoản 3, Điều 56 LKDBĐS năm 2014. Như vậy, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện khi mua bán, cho thuê đối với loại nhà ở hình thành trong tương lai.

- Chủ đầu tư phải thực hiện ký kết hợp đồng bảo lãnh với một ngân hàng thương mại nhất định. Theo quy định tại khoản 2, Điều 14 LKDBĐS năm 2014 thì thỏa thuận cấp bảo lãnh phải có các nội dung sau: a) Các quy định pháp luật áp dụng; b) Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh; c) Nghĩa vụ được bảo lãnh; d) Số tiền bảo lãnh, đồng tiền bảo lãnh; đ) Hình thức phát hành cam kết bảo lãnh; e) Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh; g) Quyền và nghĩa vụ của các bên; h) Phí bảo lãnh; i) Thỏa thuận về bắt buộc nhận nợ trả thay, lãi suất áp dụng đối với số tiền trả thay và nghĩa vụ, thời hạn hoàn trả nợ khi phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh; k) Số hiệu, ngày ký, hiệu lực của thỏa thuận; l) Giải quyết tranh chấp phát sinh. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ nội dung thỏa thuận cấp bảo lãnh do các bên liên quan thỏa thuận, quyết định trên cơ sở đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật.

- Số tiền bảo lãnh: Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua;

- Hiệu lực của thỏa thuận bảo lãnh: Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư 07/2015/TT-NHNN.

b) về vấn đề thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Vấn đề liên quan đến thanh toán trong bán, cho thuê, mua được quy định tại Điều 57, Luật KBĐS quy định như sau: “1. Việc thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng." Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. 2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”

c) Về vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua, bán cho thuê nhà hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 48, Luật KDBĐS: “1. Bên mua, bên thuê mua được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. 2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu thêm từ bên mua, bên thuê mua bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng...”

d) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 59, Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ, khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bên mua, thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở đối với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong quá trình chuyển nhượng và không được thu bất cứ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng.

Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

3. Nội dung quy trình giao dịch BĐS hình thành trong tương lai

Bước 1: Tổ chức Lễ công bố dự án, công bố căn hộ mẫu, nhà mẫu và ký kết biên nhận đặt chỗ về việc bên mua sẽ được mua sản phẩm tại dự án.

Bước 2: Ký kết văn bản đặt cọc về việc Bên mua sẽ ký kết hợp đồng mua bán trong 1 thời hạn nhất định do Chủ đầu tư đặt ra căn cứ theo tiến độ dự án hoặc cam kết của chủ đầu tư.

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại điểm d, khoản 4, Điều 24, Luật kinh doanh bất động sản dự thảo trình Quốc Hội cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc từ khách hàng và quy định về giới hạn tối đa số tiền đặt cọc, để tránh việc các chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc nhằm huy động chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán.

Bước 3: Ký Hợp đồng mua bán theo mẫu đăng ký của Sở công thương, sau khi đã có văn bản xác nhận của sở xây dựng về đủ điều kiện được huy động vốn và thực tế công trình đã hoàn thành và có biên bản nghiệm thu phần móng đối với căn hộ chung cư cao tầng, căn hộ condotel, TTTM, Văn phòng cho thuê, Phòng ngủ khách sạn hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với khu đô thị cho sản phẩm biệt thự đơn lập, biệt thự liền kề, shophouse, đất biệt thự nghỉ dưỡng, đất dịch vụ công nghiệp.

Theo quy đinh tại Điều 15, Luật kinh doanh bất động sản quy định quy định công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được nhận, được giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần,

Bước 4: Sau khi công trình hoàn thành, nghiệm thu và bàn giao cho Bên mua, Bên mua được nhận nhà hoặc đất theo Hợp đồng. CĐT sẽ thông báo thời gian để làm thủ tục cấp GCN cho người mua.

Bước 5: Sau khi công trình tài sản được cấp giấy chứng nhận. Việc mua bán, chuyển nhượng được thực hiện như các giao dịch tài sản đơn lẻ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.