1. Quy định của pháp luật về danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất

Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất

1.1 Dự án quy định tại Điều 11,  Nghị định 25/2020/NĐ-CP  được tổng hợp vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, cụ thể như sau:

(1) Đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là văn bản quyết định phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất.

Căn cứ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các cơ quan có liên quan xác định yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước khi công bố danh mục dự án. Đối với dự án thực hiện tại khu kinh tế, Ban quản lý khu kinh tế tổ chức xác định, phê duyệt yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư trước khi công bố danh mục dự án.

(2) Đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, việc lập, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản (2), (3).

1.2 Lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư:

Trường hợp dự án do cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện lập: Cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện lập đề xuất dự án đầu tư có sử dụng đất gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp. Nội dung đề xuất bao gồm: tên dự án; mục tiêu đầu tư; quy mô đầu tư; sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, vốn đầu tư; phương án huy động vốn; thời hạn, tiến độ đầu tư; thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án, dự kiến nhu cầu sử dụng đất (nếu có); mục đích sử dụng đất; các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt; ngôn ngữ đăng tải danh mục dự án; phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, bảo đảm quốc phòng, an ninh, phát triển bền vững của dự án đầu tư và yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư.

Trường hợp dự án do nhà đầu tư đề xuất: Nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất ngoài danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Nhà đầu tư lập hồ sơ đề xuất dự án, gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp. Hồ sơ đề xuất bao gồm các nội dung sau đây: (1) Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu hồ sơ đề xuất dự án không được chấp thuận; (2) Nội dung đề xuất dự án đầu tư gồm: tên dự án; mục tiêu đầu tư; quy mô đầu tư; sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, vốn đầu tư; phương án huy động vốn; thời hạn, tiến độ đầu tư; phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, bảo đảm quốc phòng, an ninh, phát triển bền vững của dự án đầu tư; (3) Đề xuất dự kiến nhu cầu sử dụng đất; thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án (nếu có); mục đích sử dụng đất; các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt; (4) Hồ sơ về tư cách pháp lý, năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư; (5) Các tài liệu cần thiết khác để giải trình hồ sơ đề xuất dự án (nếu có).

1.3 Phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất:

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được đề xuất dự án quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản 2 Điều này, Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các cơ quan có liên quan tổng hợp danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất; đánh giá việc đáp ứng đầy đủ điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại Điều 11,  Nghị định 25/2020/NĐ-CP ; xác định yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư, báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp cần thiết, thời gian thực hiện có thể được gia hạn theo yêu cầu thực tế.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó bao gồm yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư.

1.4 Công bố danh mục dự án: Căn cứ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được phê duyệt, Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban quản lý khu kinh tế (đối với dự án thực hiện tại khu kinh tế) công bố danh mục dự án theo quy định tại điểm c, khoản 1, khoản 4, Điều 4 và khoản 2, Điều 5,  Nghị định 25/2020/NĐ-CP .

 Nội dung công bố thông tin: (1) Tên dự án; mục tiêu đầu tư; quy mô đầu tư; sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, vốn đầu tư; phương án huy động vốn; thời hạn, tiến độ đầu tư; (2) Thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án, diện tích khu đất thực hiện dự án; mục đích sử dụng đất; các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt; (3) Yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư; (4) Thời hạn để nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án; (5) Nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia; (6) Các thông tin khác (nếu cần thiết).

2. Quy trình quản lý danh mục đầu tư bất động sản

Bước 1: Xác định danh mục đầu tư bất động sản: Điều đầu tiên IB cần làm là xác định một loại hình bất động sản mà mình muốn đầu tư, từ đó có thể tập trung đầu tư và nghiên cứu sâu về nó. Sau khi đã chọn được loại hình bất động sản mình muốn đầu tư, IB cần xác định lợi nhuận kỳ vọng mà nó mang lại là như thế nào. Và cuối cùng, nguồn vốn của IB có đáp ứng đủ cho hình thức này cũng như những rủi ro có thể phát sinh bất cứ lúc nào không.

Ngoài ra, để xác định được khách hàng mục tiêu hay phân khúc thị trường cần hướng đến khi phát triển dịch vụ thì việc lựa chọn danh mục đầu tư một cách bài bản và kỹ lưỡng là điều vô cùng cần thiết.

Bước 2: Xây dựng chiến lược đầu tư

Với một danh mục đầu tư và nguồn lực tài chính đã được hoạch định. IB cần đưa ra một chiến lược đầu tư tổng thể để phát triển và khai thác dịch vụ. Những nội dung chiến lược đầu tư quan trọng như: vị trí lựa chọn bất động sản, nhân khẩu học trong khu vực, năng lực kết nối hạ tầng… để tìm ra đúng tài sản IB mong muốn được sở hữu. Trong bước này, IB cần làm rõ nét hơn nữa về khách hàng mục tiêu từ đó xây dựng lên một concept dịch vụ đặc thù phù hợp với đối tượng khách hàng mình đã lựa chọn.

Bước 3: Đa dạng hóa tài sản/danh mục đầu tư

(1) Những yếu tố tạo nên sự đa dạng cho danh mục đầu tư: Đa dạng hóa là cách mà các nhà đầu tư thường làm để nâng cao tiềm năng sinh lời cũng như giảm thiểu mức độ rủi ro khi thị trường biến động. Khi rủi ro được giảm thiểu, sự biến động của danh mục đầu tư cũng được giảm xuống. Mức độ biến động này càng ít thì khả năng danh mục đầu tư được đa dạng hóa càng lớn. Ngoài ra, IB cũng có thể dễ dàng hơn trong việc dự đoán khoản thu nhập.

Một danh mục đầu tư đa dạng: Một chiến lược đa dạng thường cố gắng hướng đến việc tối đa hóa mức lợi nhuận được điều chỉnh theo mức độ rủi ro của danh mục đầu tư. Cụ thể hơn, IB chọn phương án mang lại tỷ suất sinh lời cao nhất ở mức độ rủi ro có thể chấp nhận được. Thông thường, mức độ rủi ro mà IB có thể chấp nhận được phụ thuộc vào khả năng tài chính và mục tiêu cuối cùng của IB. Khi xác định được mức độ rủi ro, IB có thể bắt đầu phân bổ danh mục bằng cách đầu tư vào các tài sản khác nhau, chẳng hạn như nhà đất, chung cư, bán lẻ,…

Cần lưu ý, các khoản đầu tư đôi khi có những mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Điều này có thể dẫn đến việc nhiều nhóm tài sản nằm chung một mức độ rủi ro. Vì vậy, nếu một khoản đầu tư bị thua lỗ, thì khoản đầu tư tương quan cũng có nguy cơ gặp rủi ro. Ngược lại, nếu danh mục đầu tư nắm giữ trải rộng trên các tài sản khác nhau, hiệu suất của một hoặc nhiều khoản đầu tư có thể giúp giảm bớt rủi ro khi một tài sản thua lỗ. Lý do chính dẫn đến điều này là những tài sản không tương quan có khả năng mất giá cùng lúc thấp hơn so với các khoản đầu tư có tương quan.

(2) Đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản: Có nhiều cách khác nhau để đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản cá nhân, mỗi cách đòi hỏi kiến thức, thời gian và nguồn vốn khác nhau. Ngoài ra còn có cả chiến lược đầu tư ngắn hạn và dài hạn dành cho những nhóm nhà đầu tư khác nhau. Nhìn chung, đầu tư bất động sản có thể được chia thành hai loại: chủ động và thụ động.

Đầu tư chủ động: Thông thường, cách đầu tư chủ động phổ biến thường liên quan đến thị trường cho thuê và mua bán nhà đất. Tiềm năng sinh lời phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như vị trí địa lý, nhà đầu tư, pháp lý,.... Ngoài ra, việc đầu tư theo hình thức này đòi hỏi sự hiểu biết nhất định về thị trường bất động sản. Với thị trường cho thuê, nếu không có đủ thời gian, các nhà đầu tư có thể tìm kiếm các đơn vị vận hành và quản lý tài sản. Việc này có thể đòi hỏi nhiều khoản chi phí hơn, đổi lại các nhà đầu tư sẽ tốn ít công sức hơn. Bất động sản cho thuê có thể đem lại nguồn thu nhập ổn định hàng tháng. Đối với việc mua bán nhà đất, chắc chắn đây là hình thức quen thuộc nhất với những nhà đầu tư tư nhân. Điều quan trọng đối với hình thức đầu tư này là phải biết tính toán để nắm bắt thời điểm xem khi nào nên mua, khi nào nên giữ và khi nào nên bán. Nếu tính toán sai, đôi khi IB sẽ gặp những rủi ro làm giảm mức thu nhập, thậm chí là thua lỗ

Đầu tư thụ động: Đầu tư thụ động là một cách hiệu quả để kiếm tiền từ thị trường bất động sản. IB không cần phải bỏ ra quá nhiều vốn để bắt đầu. Thậm chí, kể cả khi có nguồn vốn dồi dào mà không có thời gian hoặc kiến thức chuyên sâu, một số hình thức đầu tư bất động sản thụ động cũng là lựa chọn đáng để cân nhắc. Một số hình thức đầu tư thụ động bao gồm: Huy động vốn từ cộng đồng, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cho vay, quyền sở hữu. Các kỹ thuật đầu tư thụ động thường cung cấp cho IB nhiều lựa chọn hơn để đa dạng hóa danh mục đầu tư, qua đó mang lại tiềm năng lớn hơn so với đầu tư chủ động.

 (3) Đầu tư bất động sản thương mại và nhà đất: Thị trường bất động sản thương mại và thị trường nhà đất thường là hai lựa chọn phổ biến của các nhà đầu tư. Mỗi thị trường sẽ có những đặc điểm khác nhau, đòi hỏi các chiến lược cũng khác nhau. Con đường mà IB lựa chọn sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khả năng chấp nhận rủi ro, mục tiêu cuối cùng, vốn lưu động, tổng thời gian thực hiện, các khoản vay,… Bất động sản thương mại có xu hướng mang đến cho IB quy mô và phạm vi đầu tư lớn hơn. Ngược lại, thị trường nhà đất có xu hướng mang lại cho IB cách tiếp cận trực diện và an toàn hơn. Thị trường bất động sản thương mại thường có những giao dịch lớn, qua đó đòi hỏi IB phải có nguồn tài chính ổn định. Trong khi đó, thị trường nhà đất sẽ yêu cầu những khoản giao dịch với giá trị nhỏ hơn. Vì vậy, khả năng vay vốn ở hai thị trường là khác nhau. Để IB có đủ điều kiện vay thương mại, họ thường phải sở hữu mức điểm tín dụng tốt trong kinh doanh. Tựu chung lại, việc đa dạng hóa danh mục đầu tư phụ thuộc vào IB xác định thị trường chính, đặt mục tiêu cho đến nguồn vốn hay mức độ chấp nhận rủi ro.

Như vậy, đa dạng hóa danh mục đầu tư không chỉ giúp IB đạt được mục tiêu mà còn giảm thiểu mức độ rủi ro khi thị trường biến động hoặc khoản đầu tư xảy ra vấn đề. Nếu IB đang tìm kiếm một nguồn thu nhập ổn định trong thời gian dài, thì bất động sản cho thuê và các loại bất động sản nhà ở khác sẽ rất phù hợp. IB kiếm tiền bằng cách thu tiền thuê từ những người thuê và cũng có cơ hội nhận được lợi nhuận sau khi bán vì bất động sản sẽ tăng giá trị sau một thời gian. Bất động sản thương mại thường bao gồm các tòa nhà văn phòng, không gian công nghiệp, bán lẻ và các không gian thương mại khác như trung tâm thương mại,… Với tư cách là chủ sở hữu, IB có thể cho các doanh nghiệp thuê các không gian văn phòng/không gian thương mại này. Hình thức đầu tư này cũng đảm bảo thu nhập ổn định trong dài hạn. Đầu tư vào đất nền cũng là một lựa chọn tiềm năng đối với những IB tìm kiếm triển vọng đầu tư dài hạn. IB mua đất nền có thể chia nó ra để bán lại, cho người khác thuê lại, xây nhà mới trên đó hoặc thậm chí giữ đất chờ đến khi nó tăng giá.

Bước 4: Vận hành và quản lý tài sản đầu tư bất động sản

Sau khi đã xây dựng được chiến lược đầu tư bất động sản thì ở bước thứ 3 này IB sẽ bắt đầu triển khai, thực thi công việc. Ở bước này, đòi hỏi IB phải thật sự cẩn thận, tập trung và nghiêm túc, phải lên kế hoạch một cách rõ ràng những điều cần làm để tránh tình trạng lãng phí tài chính, thời gian cũng như công sức. Ngoài ra, để chất lượng dịch vụ luôn được duy trì bằng những cam kết đã được quy định rõ ràng và được kiểm soát chặt chẽ thì việc vận hành và quản lý cần phải được quan sát tổng thể về chất lượng dịch vụ.