QUY TRÌNH GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Lưu đồ quy trình
2. Thuyết minh nội dung quy trình
Bước 1: Kiểm tra thông tin
1. Kiểm tra niêm yết thông tin công khai, giấy tờ kinh doanh bất động sản…của Sàn giao dịch thương mại điện tử D2C Vimefulland
1.1 Kiểm tra thông tin về dự án
(1) Tên Chủ đầu tư:
(2) Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
(3) Địa điểm thực hiện dự án:
(4) Quy mô diện tích dự án (ha):
(5) Tổng mức đầu tư (tỷ đồng):
(6) Thời hạn hoạt động của dự án: ……năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu.
(7) Tiến độ dự án được duyệt (từ ... đến ...)
(8) Văn bản pháp lý của dự án: (1) Quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; (2) Chấp thuận chủ trương đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; (3) Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng hoặc bản vẽ kiến trúc cảnh quan; (4) Giấy phép xây dựng hoặc Thông báo khởi công của dự án; (5) Văn bản của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 23, Luật kinh doanh bất động sản quy định, các loại nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm Các loại nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư,
2. Kiểm tra thông tin quy hoạch dự án
2.1 Kiểm tra chỉ tiêu quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự đơn lập, biệt thự liền kề, shophouse, đất biệt thự nghỉ dưỡng, đất dịch vụ công nghiệp), được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
(1) Tên quy hoạch:
(2) Tên tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500:
(3) Chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500:
(4) Đơn vị tư vấn lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500:
2.2. Kiểm tra chỉ tiêu quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 dự án chung cư cao tầng (căn hộ chung cư cao tầng, căn hộ condotel, TTTM, Văn phòng cho thuê, Phòng ngủ khách sạn)
(1) Tên quy hoạch:
(2) Tên tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500:
(3) Chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500:
(4) Đơn vị tư vấn lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500:
3. Kiểm tra dự án có bị tranh chấp khiếu kiện gì không
Cách 1: Hỏi những người dân xung quanh hoặc những người sử dụng đất liền kề đây là cách đơn giản nhất để tra xem đất có bị tranh chấp hay không đó.
Cách 2: Liên hệ trực tiếp với UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc liên hệ trực tiếp đến công chức địa chính xã, phường, thị trấn nơi có đất để hỏi xem có ai đang có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp hay không hoặc có tranh chấp thực tế hay không (tranh chấp trên thực tế nhưng không có đơn).
Cách 3: Liên hệ trực tiếp đến cơ quan thi hành án dân sự để tìm hiểu xem thửa đất có liên quan đến việc thi hành bản án giải quyết tranh chấp đất đai hay không?
Cách 4: Xin thông tin đất đai tại Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.
4. Có còn nợ tiền sử dụng đất, nợ thuế sử dụng đất không
Kiểm tra các Thông báo công khai nợ tiền sử dụng đất trên các trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế,
Kiểm tra Chủ đầu tư dự án có được hoãn, giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, chủ đầu tư đã ký hợp đồng bán nhà ở và công trình hiện hữu, nhà ở và công trình hình thành trong tương lai hoặc liên doanh, hợp tác với các chủ đầu tư thực hiện dự án.
5. Kiểm tra hiện trạng: Đối chiếu nội dung trên GCNQSĐ và thực tế: xem lại kích thước, diện tích, những vật kiến trúc ngầm, nhà cửa, vật kiến trúc hiện hữu có đúng không? Tình trạng sử dụng của tài sản; Có lấn chiếm tranh chấp lối đi chung không? Danh mục thiết bị tài sản đi kèm.
6. Kiểm tra các công trình xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được phép bán, cho thuê, còn trả tiền cho thuê hàng năm thì chỉ được cho thuê, không được bán, để bảo vệ quyền lợi của người mua khi nhà nước thu hồi đất.
7. Trong quy trình mua bán nhà đất, NVBH cần chuẩn bị trước những loại giấy tờ sau:
a) Hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc được thành lập giữa bên mua và bên bán cùng với nhân chứng. Nội dung hợp đồng đặt cọc phải thể hiện rõ: thông tin các bên, số tiền đặt cọc, thời gian tiến hành ký hợp đồng mua bán, điều khoản nếu vi phạm hợp đồng.
Một lưu ý quan trọng mà mọi người thường bỏ qua là điều khoản vi phạm hợp đồng. Khi lập hợp đồng đặt cọc thì cần giải quyết được các câu hỏi sau: (1) Khi không tiến hành ký hợp đồng mua bán như cam kết thì khoản cọc sẽ xử lý như thế nào? (2) Người bán có chấp nhận hoàn cọc cho người mua hay không? (3) Và nếu có hoàn cọc thì sẽ hoàn lại bao nhiêu? (4) Trường hợp chủ sở hữu đổi ý không bán nữa thì sẽ xử lý ra sao?
b) Hợp đồng mua bán: Tương tự như hợp đồng đặt cọc nhưng tính chất của hợp đồng mua bán thì quan trọng hơn rất nhiều. Đây là căn cứ đầu tiên để cơ quan thẩm quyền có thể xác nhận có chuyển nhượng được bất động sản đó hay không.
c) Thẻ căn cước công dân: Cả người mua và người bán đều cần chuẩn bị chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân còn thời hạn, cả bản gốc lẫn bản công chứng (thời hạn không quá 6 tháng)
d) Hộ khẩu: Bên phía người bán nếu có đồng chủ sở hữu thì cần chuẩn bị thêm hộ khẩu thường trú của các đồng chủ sở hữu (có thể là: vợ, chồng, anh, chị hoặc em,…)
e) Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân: Trường hợp chủ sở hữu tài sản đã kết hôn phải chuẩn bị giấy đăng ký kết hôn. Nếu người bán chưa có gia đình thì cần có giấy xác nhận độc thân.Ngoài ra, nếu chủ sở hữu đã từng lập gia đình và đã ly hôn thì phải có quyết định ly hôn của tòa án và xác nhận phân chia tài sản.
f) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Nếu tài sản đó là đất thì Chủ đầu tư phải xuất trình được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
g) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Nếu bất động sản đó là một căn nhà trên đất thì chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
h) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: Đặc biệt nếu tài sản chuyển nhượng là căn hộ thì giấy tờ pháp lý sẽ là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
i) Giấy ủy quyền (nếu có): Nếu người bán không thể tham gia trực tiếp vào giao dịch có thể thành lập giấy ủy quyền cho đương sự khác. Tuy nhiên, phải xác định rõ thời hạn nhận ủy quyền, nội dung ủy quyền và đặc biệt là phải được công chứng theo đúng quy định của pháp luật.
Bước2: Đặt cọc tài sản mua bán
Sau khi người mua và người bán đã thỏa thuận hết những vấn đề liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, cả hai bên sẽ tiến hành đặt cọc. Đặt cọc có nghĩa là bên mua sẽ thanh toán trước một khoản tiền cho bên bán để xác nhận việc thống nhất giữa các bên và để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Quá trình đặt cọc mua nhà được thực hiện ở phòng công chứng
Hợp đồng đặt cọc sẽ nêu rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng mua bán và hình thức thanh toán, thỏa thuận bên chịu thuế…
Bên mua chuyển khoản tiền đặt cọc cho chủ đầu tư dự án (quy định bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt đối với giao dịch bất động sản).
Bước 3: Các bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng Hợp đồng tại Văn phòng công chứng của Sàn Vimefulland.
Sau thủ tục đặt cọc, việc tiếp cần thực hiện là ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng cọc, thường sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng sau 30 ngày đặt cọc
Văn phòng công chứng sẽ chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng, bên bán và bên mua chỉ cần ký tên trên Hợp đồng.
Hợp đồng mua bán, chuyển đổi bất động sản khi thực hiện công chứng Hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch bao gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch. Nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.
Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.
Tại thời điểm của ký HĐ công chứng sẽ có giá trị pháp lý và phủ nhận giá trị pháp lý của mọi thõa thuận trước đó.
Bước 4: Thanh toán và bàn giao hồ sơ
Việc thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch bất động sản trên Sàn Vimefulland và bàn giao hồ sơ cần có giấy xác nhận của các Bên.
Có thể thực hiện tại cơ quan công chứng hoặc ngân hàng
Đối với 1 số giao dịch thì đến đây có thể xem như hoàn thành. Bên bán bàn giao nhà, đất ở, giấy tờ; bên mua thanh toán đủ theo giá trị thõa thuận.
Bước 5: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Hồ sơ mua bán được nộp về văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên đổi chủ
Quy trình mua bán nhà đất phải tiến hành đóng thuế và phí trước bạ
Hồ sơ chuyển nhượng bất động sản sau khi được thành lập thì sẽ phát sinh những khoảng thuế và phí sau: (1) Thuế TNCN = 2% x giá trị trên hợp đồng (Bên mua); (2) Phí trước bạ = 0.5% x giá trị trên hợp đồng (Bên bán); (3) Phí địa chính = 15.000 đồng/ hồ sơ; (4) Phí thẩm định = 0,15% x giá trị trên hợp đồng (từ 100.000 đồng đến không quá 5.000.000 đồng/ hồ sơ). (5) Phí cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng = 0.15% x giá trị hợp đồng
Bước 6: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Căn cứ theo phiếu hẹn để tiến để tiến hành nhận thông báo thực hiện các nghĩa vụ tài chính và nộp lại biên lai cho cơ quan nhà nước.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành kiểm tra và xác minh lại thông tin của thửa đất hoặc bất động sản. Đây là khâu vô cùng quan trọng và mang tính chất quyết định trong quy trình mua bán nhà đất.